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农村建房合同纠纷案件呈现的问题及对策

发布时间:2012-11-01 10:34:07


    近两年来,随着新农村建设的快速发展和农村经济增长以及农民生活水平的提高,广大农民改善居住条件的热情迸发,加之政府城乡规划大量拆迁,为多获取拆迁补偿,跟风建房现象十分普遍,故因建房引发的合同纠纷也呈上升态势。

一、农村建房引发的合同纠纷案件存在的问题

(一)口头协议多,审理难度大

    农村房屋建设案件中,通常双方只是达成口头协议,对于施工的细节方面往往没有规定,即使有书面合同,也只是简单规定施工范围、时间、付款方式等,对于出现违约后的救济等却没有规定,这也造成实际审理案件时,当事人打嘴仗的现象尤其严重。

(二)缺乏施工标准,责任划分不清

    农村房屋建设中,很少有建房图纸,普遍做法就是施工过程中由房主提出要求,而这部分要求通常并不在原先的约定范围之内,房主可以随时对不满意地方提出意见,由施工方进行修改。施工标准的模糊化也往往造成实际的施工量与约定不相符,这也造成案件审理的难度。

(三)案由不统一

    有些案件以建设工程施工合同纠纷起诉,有些则以承揽合同纠纷起诉,还有些是以劳务合同纠纷或欠款纠纷起诉。案由不同适用法律不同,案件处理结果也有差距。

(四)事实认定难

    在农村房屋建设案件中,通常是房主以质量不符合要求拒绝给付工程款,对此当事人提出质量鉴定,但实际中存在的鉴定机构少且鉴定费用过高等因素往往使当事人最终放弃鉴定,导致案件审理中房屋质量是否符合要求这一事实难以查证。此外,在农村房屋建设案件中,对于工程总量、已施工部分以及剩余施工量等事实难以查清,双方当事人在施工过程中各自记账,却极少共同对账,影响准确性,一旦诉讼各执一词。由于施工方中途退出后,房主通常会自行建设剩余工程,但由于起诉时的现场已经被破坏,给法院认定实际施工量的事实带来极大困难。

(五)影响大

     一方面因农村建房安全性无保障,雇员在施工过程中受伤,引发人身损害赔偿类纠纷案件增多,另一方面由于房主不及时与包工头结算,包工头拖欠工人工资现象严重,进而又引发劳务合同纠纷。

二、农村建房引发的合同纠纷增多原因

    第一,施工队伍素质低。一方面,建筑队人员多为临时组建,为节省人工、赚取最大利润,建筑队同一时间承揽多项建房工程,由于工时紧,人手少,导致工人施工粗糙不细致,建房质量问题频发。另一方面,“三无型”建筑队占据主流,施工质量无保证。该院受理的该类案件,建筑队大都是无资质、无图纸、无资金设备的“三无型”建筑队,缺乏施工技术,仅凭经验口头设计或模仿他人住宅进行建造,双方签订的建房合同简易笼统,可操作性差。

  第二,建房施工合同的缺失。因施工队和建房户大多法律意识不强,施工时往往不重视书面建筑施工合同的签订,而只进行口头约定。有的双方当事人即使签订合同,也由于所签订的合同条款过于简单,特别是确定双方权利、义务关系的违约责任及责任赔偿等关键内容约定不明确,一旦发生安全事故或质量问题,极易引发矛盾纠纷。

   第三,立法及监督管理的缺乏。有关农村建房法律法规不完善,农村建房建筑队缺乏有效的管理和规制。目前农民建房,施工现场基本上没有专业人员对工程质量进行监督,建筑原材料基本上没有进行检测。工程峻工后基本上没有验收就投入使用,以致房屋质量问题被忽略,后患无穷。政府职能部门对农民建房的管理,主要在于对房屋建造的合法性审批,而对房屋设计的安全性、房屋建造质量、施工队的资质、施工过程中的操作等缺乏监管。

三、农村建房引发的合同纠纷的建议及对策

(一)完善立法

    完善农村施工建房的法律法规,加强对建筑队伍的管理和规制。加紧出台相关法律法规,规范落实农村建房建筑队的资质、施工设备、施工人员的技术水准,明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责任等。

(二)强化监督 

    政府职能部门应当成立农村建房质量监督指导小组,明确施工承包人为安全责任人,着重检查农民建房有无签订合同、有无施工图纸、建筑工人是否进行上岗培训、安全防患措施、设施是否到位等问题。对不符合要求的建房户应指令改正,对不听从并不予改正的建房户应责令停止施工。

    (三)加强宣传与引导

提高广大农村群众的建房质量安全意识,引导农民依法科学建房。注重提醒农民建房时要找有资质或技术、设备较为完善的施工队施工,还可加强对村民签订合同的指导工作,建设行政主管部门应当针对当地农民自建楼房、自建厂房过程中存在问题,尽快制定出农村建设施工合同标准文本,以指导农村建筑市场,切实保护农民施工队的利益。

   (四)明确案由,统一法律适用

农村建设工程多以包清工为主,少数工程为包工包料。如果认定为建设工程施工合同,则会因承包人不具备相应资质而导致合同无效,不利于保护实际施工人的利益。因此,在司法实践中,对于包清工的应当认定是劳务合同纠纷;包工包料的宜认定为加工承揽合同。

   (五)充分运用调解手段

因为涉及面广、案情多样、责任划分不明确、当事人间地缘关系紧密等原因,法院审理农村建设工程纠纷案件,应当以调解为主,判决为辅。法院可以借助当地村委会、人民调解委员会的力量进行调解,以缓和矛盾,化解纠纷。

 

 

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