千亿体育官网

首页千亿体育官网 新闻中心执行快报│││廉政文化法学思想法官风采普法天地专题报道

 

双方约定不明时,租赁期限如何起算

作者:民二庭 冯鑫  发布时间:2017-03-09 11:14:24


    一、 案情介绍

原告徐某诉被告曲某租赁合同纠纷一案,原告于2016年4月21日向本院起诉,本院受理后,被告曲某提起反诉,案情主要为:原告系区商城某房产的所有人,2014年10月与被告口头订立了房屋租赁合同,年租金为11万元,被告在订立合同当日即支付了一年的租金11万元,因约定不明,一年后,双方对租赁期限、租期起算时间等事项产生纠纷,诉至我院。

徐某诉称:2014年10月22日与被告口头约定租赁期限一年,租金每年11万元,租赁期限从被告开业之日起算,被告于2015年1月29日开业,现该房租早已到期,被告曾多次与原告协商后续租赁事宜及租金未果,故诉至法院要求解除房屋租赁关系,被告在合理期限内腾房,并要求被告按照每年11万元的租金标准支付实际占用期间的租金。

被告曲某辩称:双方口头约定的租赁期限为三年,租金每年11万元,双方约定从商城整体正式开业开始计算租期,后因商城整体迟迟未开业,故租赁合同的租期尚未开始起算,被告不应给付原告任何费用。

曲某反诉意见主要为:租期尚未起算,徐某要求解除租赁关系属于严重违约,要求解除租赁关系、徐某赔偿装修损失并返还已经支付的11万元及相应利息等。

徐某不认同曲某的反诉意见,理由与起诉意见基本一致,认为曲某存在严重的拖欠租金且拒不交付房屋的违约行为,应驳回其的反诉请求。

二、案件焦点

双方均同意解除租赁关系,但是双方对于租赁合同的一些关键性事项约定不明,例如:关于租赁期限,徐某称双方约定的租赁期限是一年,曲某称双方约定的租赁期限是三年,但双方均无证据予以证明己方的主张;关于租期起算时间,徐某称按照新房出租的习惯,给曲某一定的装修的期间,装修期间不收取租金,租期自被告实际开始营业时起算,曲某称双方约定的租期起算时间系自商城整体开业时起算,而商城至今尚未开业,故租期尚未开始起算。

本案审理焦点即为在双方约定不明且无法达成一致的情况下,如何认定租赁期限、租期起算时间等问题。

三、裁判要旨

本院经审理后认为:双方于2014年10月22日达成的口头租赁协议系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按照合同履行。双方对于租赁期限的约定不明确,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,徐某已经于2016年4月1日向曲某发出律师函表示其不再续租,曲某于2016年4月3日收到上述律师函,即双方之间的租赁协议已经于2016年4月3日解除。

关于租期起算时间问题,被告所主张的自商场整体开业起算,因商场尚未整体开业,故租期尚未开始起算的意见,因原告已经于双方达成口头租赁协议后将房屋钥匙交付给被告,被告已经实际使用房屋进行经营至今,且“商场整体开业”并非一个确定的概念,无法以此确定租期起算的时间点,故依照被告实际使用租赁房屋进行经营作为租期起算时间较为合理,符合公序良俗原则。双方未明确约定支付租金的期限,但被告系在双方订立口头协议时支付一年的租金,根据双方履行口头租赁协议的情况,被告应于第一年租期届满时支付下一阶段的租金。

被告的个体工商户登记信息显示工商局核准日期为2015年3月30日,被告自称其于2015年4月份开始试营业,故本院确定租期内租金自2015年4月1日开始起算。至2016年4月1日,被告租期已满一年,应当腾房并支付实际占用期间的费用。

四、法官后语

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益,承租人支付租金的合同。租赁合同使得物尽其用,能够最大限度的发挥租赁物的使用价值。

租赁合同的内容应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其给付期限和方式、租赁物维修等条款,如果订立合同时没有约定或约定不明,极易导致履行过程中出现矛盾和纠纷。本案中,除了租金标准双方陈述一致之外,租期的年限、起算时间双方均不能达成一致,且无充分证据证明各自的主张,故本案中,依照承租人实际使用租赁物开始经营收益开始起算租期较为合适,亦符合公序良俗原则。

 

 

关闭窗口

您是第 2238695 位访客

Copyright©2010 All right reserved 秦皇岛千亿体育官网