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一套商品房引发的三个合同

作者:韩旭  发布时间:2016-08-16 10:05:21


  基本案情:王某与张甲于1963年登记结婚,双方均系再婚。张乙系张甲孙子,张乙的父亲系张甲与前妻所生。2015年9月上旬,王某与张甲协商,打算在山海关购置房屋。9月23日,张甲在张乙的陪同下到秦皇岛某地产公司开发的山海关区石河湾一期售楼处看房,双方就买卖石河湾一期13-1-301号房屋达成合意,并约定面积、单价及总价等主要内容,未签订书面合同。此后,张甲分三次向秦皇岛某地产公司支付416707元。9月27日,张甲、张乙与秦皇岛某地产公司签订《金洋石河湾变更单》,变更单约定张甲将2015年9月23日购买的13-1-301号房屋(面积102.7平方米,单价4836.48元,总价496707元)房主姓名变更为张乙。9月29日,张乙与秦皇岛某地产公司签订《商品房买卖合同》,约定张乙购买该地产公司开发的山海关区石河湾一期13-1-301号房屋,该住宅建筑面积102.7平方米;张乙于2015年9月29日付清全部房款496707元;地产公司应在2016年7月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将竣工验收合格,并符合合同约定的商品房交付张乙使用。同日,张乙向秦皇岛某地产公司支付剩余80000元购房款,并就以上《商品房买卖合同》向相关房产部门办理备案手续。2015年10月16日,秦皇岛某地产公司为张乙开具售房金额为496707元的发票。

  王某认为张甲在其不知情的情况下擅自与张乙签订《金洋石河湾变更单》,该行为侵犯原告的夫妻共同财产权益,于2016年3月17日诉至法院,请求法院判决确认张甲与张乙的赠与合同无效,并判令张乙返还416707元及利息。原告的起诉被受理后,申请追加秦皇岛市某地产公司为共同被告参加诉讼,本院予以准许。

  庭审期间,当事人对于本案涉及的416707元款项系原告与张甲的夫妻共同财产无异议。张甲表示其在签订《金洋石河湾变更单》前未与原告协商,张乙则认为,张甲的赠与行为生效并实际履行,其有理由相信二人协商过。被告秦皇岛某地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼,本案依法缺席审判。

  裁判结果及依据:主审法官通过梳理案情发现,被告于2015年9月27日签署《金洋石河湾变更单》这一法律行为的性质并非当事人主张的赠与合同关系。理由如下:

  9月23日,张甲与秦皇岛某地产公司达成了买卖石河湾一期13-1-301号房屋的合意,且双方对于房屋面积、价款等约定明确,具备合同成立的“当事人名称或姓名、标的和数量”等必要条款。虽然《城市房地产管理法》第41条规定,“房地产转让,应当签订书面转让合同……”但此后张甲支付80%以上价款,履行买卖合同的主要义务,秦皇岛某地产公司亦表示接受。根据《合同法》第44条第1款的规定,当事人已依法成立了合同。在不具备法定或者约定生效要件的情形下,该依法成立的合同一经成立即生效。

  关于9月27日被告签订《金洋石河湾变更单》是何法律性质的问题。在一般赠与合同中,仅赠与人负有向受赠人交付标的物的义务,受赠人不需支付相应对价,也不负担与接受赠物对等的义务。变更单的性质是否为赠与合同,应当结合当事人签订变更单当时和之后的具体情况,张甲与张乙分别与秦皇岛某地产公司成立房屋买卖合同的约定及履行情况,在此基础上综合进行评判。首先,变更单的核心内容为将购房人由张甲变更为张乙,张乙与秦皇岛某地产公司据此订立的《商品房买卖合同》并未对先前成立的买卖合同权利义务内容作出实质改变;其次,张甲虽未要求张乙支付合同对价,但张乙需依约定履行支付剩余房款的义务。故变更单的目的在于变更合同主体,即张甲将其在先前买卖合同中对秦皇岛某地产公司的权利(要求其交付房屋使用等)及义务(支付剩余房屋价款等)一并转让给张乙,二人之间成立债权债务概括转移合同,并非赠与合同。

  债权债务的概括转移虽然取得原买卖合同另一方当事人的同意,但因张甲用于履行合同义务的价款系与原告的共同财产,其非因日常生活需要将本应由夫妻二人享有的大部分合同权利和应履行的小部分合同义务无偿转让给张乙,应当与原告平等协商并取得一致意见。当事人对于原告及张甲是否协商一致的事实争议较大,张乙主张其有理由相信系夫妻双方的共同意思表示,按照“谁主张,谁举证”的原则,张乙实际负担着证明符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第2款中“善意第三人”的举证责任。结合张乙未对此进行举证、未支付合同对价及与原告无血缘关系等事实,其所主张的形成信赖的理由不充分、不正当。故以上债权债务概括转移合同因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同取得的财产,应当予以返还。

  经过之前的论述,可知张乙因无效合同取得的“财产”并非416707元钱款,而是原买卖合同中的权利义务。只有将张乙与秦皇岛某地产公司订立的《商品房买卖合同》在本案中一并进行处理,才能达到“无效合同返还财产”的目的。因此合同的订立并非当事人就买卖标的物房屋重新达成合意,而基于双方对债权债务概括转移合同效力的错误理解,满足《合同法》中关于可撤销合同“重大误解”的条件,故该合同效力类型为可撤销。

  经法庭释明,当事人及时变更请求,法院最终判令张甲与张乙于2015年9月27日成立的债权债务概括转移合同无效;撤销张乙与秦皇岛某地产公司于9月29日订立的《商品房买卖合同》,并同时判令地产公司返还张乙80000元价款。张甲与秦皇岛某地产公司于2015年9月23日成立的房屋买卖合同有效,当事人可继续履行。以上判决内容,原被告均未提起上诉,现已发生法律效力。

  本案因一套商品房共引起三个合同,且效力类型均不相同,只有将以上合同的效力及履行情况在本案中一并作出认定及处理,才能达到案结事了的目的。

 

 

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