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浅析未经出租人同意之转租合同效力问题

发布时间:2012-04-24 15:14:36


    社会经济发展迅速,城市人口拥挤,房地价昂,租用房屋者甚多。社会交易的便捷性要求更是直接导致转租的产生,在当前租赁市场,“二房东”甚至“三房东”都普遍存在,转租的产生极大的加快了交易速度,拓宽物之流转、增强物之使用,在资源短缺的现实条件下最大限度的实现资源的优化配置。但是由于当前我国法律对转租的规定较为单一,对于未经同意转租合同的效力以及当事人的利益保护问题涉及较少。本文拟对未经同意转租合同的效力以及当事人的利益保护问题作进一步分析。

    一、确定转租行为效力的理论基础

    对于未经出租人同意之转租行为的效力认定,需要先对以下几个问题进行分析:其一,转租行为是处分行为抑或负担行为,此点涉及未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为;其二,租赁权权源问题,此点关系到转租中次承租人租赁权的取得与灭失问题。

   (一)转租行为是处分行为抑或负担行为

    处分行为是指能够直接发生财产变动效果的民事法律行为,即民事法律行为成立就直接发生财产权利的设定、移转、消灭的效果,而无须义务人履行。物权行为即属于此种财产处分民事法律行为。财产负担民事法律行为,是指发生债务负担效果的财产法律行为。财产负担行为成立后一方当事人设定了债权,对方当事人负有债务,经债务人履行债务,债权人才能实现财产利益。债权行为即属于此种财产负担民事法律行为。对于处分行为,无处分权而处分权利标的物的,为无权处分,对于负担行为,则不以处分人有处分权为必要。

    对照以上分类,可以发现转租行为的效果只是设定了租赁权,而租赁权属于债权,而且在转租中,并非合同一成立就发生财产权利的设定、移转或者消灭的效果,次承租人要占有、使用租赁物还需承租人的交付行为,如承租人不履行交付义务的,次承租人的权利无法实现。由此看来,转租行为不属于上面所说的处分行为,而是负担行为。也正基于此,转租行为作为负担行为,其不以承租人对租赁物有处分权为要求。

   (二)租赁权的权源

    根据我国《合同法》第二百一十二条的规定可知,租赁关系是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的法律关系。在此关系中,出租人的权利是收取租金,义务则是交付租赁物给承租人使用、收益。出租人并不需要对租赁物享有所有权,而是只要享有占有、使用、收益的权利,其便可将该物进行出租。在转租关系中,承租人基于其与出租人的租赁合同而取得对租赁物的合法占有,其权将租赁物转租,次承租人的租赁权也来源于承租人对租赁物的占有使用。

    二、关于未经出租人同意的转租行为效力的学说

    1、有效说

    该说认为:未经出租人同意的转租只会导致物权行为无效,而作为债权行为的转租合同是当事人真实意思表示,又不构成对产权人实际权力的损害,应当按照有效合同处理。其理由在于订立租赁合同在于确定债权债务,该行为是负担行为,而非以产生物权变动效果为目的的合同,不是处分行为。因此,出租人是否对租赁物享有所有权,并不影响合同效力。至于未经出租人同意之转租的情况下,承租人对出租人构成违约的,出租人可以向承租人主张,这与认定未经出租人同意之转租合同有效并不冲突,二者属于基于不同基础而产生的不同法律关系。在认定未经出租人同意之转租合同有效的基础上,次承租人可以在出租人主张权利而导致转租根本无法继续履行时主张解除转租合同,进而要求承租人承担合同解除的损害赔偿责任,也可以在不解除合同的情况下要求承租人承担违约责任。而出租人也可以基于违约解除租赁合同或者所有权地位主张承租人退还租赁物。

    2、效力待定说

    该说认为,在未经出租人同意的情况下,承租人并无转租权,其转租行为属擅自处分他人财产的行为,转租合同应属效力待定的合同。其主要理由为:承租人未经出租人同意而将租赁物非法转租给他人,也构成无权处分。因为,对于转租而言,虽然承租人擅自转让的只是占有权、使用权,不是转让他人的财产,但承租人擅自将其占有权、使用权转让他人,实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。按照《合同法》第五十一条的规定,未经出租人同意之转租合同属于效力待定合同,此时,转租合同的效力处于不确定的状态,如若出租人追认或者承租人获得租赁权的,该转租合同有效,如未得到出租人的认可,该转租合同无效。

    三、对以上各种学说之评析

    对于以上学说,笔者赞成有效说,具体理由如下:

    其一,关于效力待定说,此说的依据在于《合同法》第五十一条关于无权处分的规定。但通过前面的分析,我们知道转租行为属于负担行为而非处分行为,作为负担行为其是不考虑行为人是否有处分权的。所以将未经出租人同意的转租认定为无权处分没有依据。此种观点的前提不能成立。况且,按照效力待定说,未经出租人同意之转租合同的效力有待出租人的意思表示,如果出租人长久时间不做出意思表示,则合同效力一直出于待定之中,这样不仅使得承租人和此承租人的利益处于不稳定状态,也不利于维护交易安全。

    其二, 关于有效说,此说准确认定了未经出租人同意之转租行为属于负担行为而非处分行为,并将合同能否履行与合同是否有效相区分,此种观点值得赞成。而且有效说也能有效的保护次承租人利益,次承租人可以以《合同法》第二百二十八条第一款之规定向承租人主张减少租金或者不支付租赁,更符合民法上的公平原则,这也是有效说与无效说最大的区别。何况未经出租人同意之转租合同并不属于我国《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形,故依照《合同法》第四十四条之规定,该合同自成立时生效。

    四、未经出租人同意的转租行为对出租人的效力

    1、学界通说

   虽然学界对此存在分歧,但对于未经出租人同意之转租行为,大多数学者认为对出租人不产生法律效力。在出租人依照《合同法》第二百二十四条第二款之规定解除租赁合同时,出租人可以向承租人主张违约的损害赔偿和基于合同解除所产生的损害赔偿。同时出租人可以向次承租人请求返还租赁物,而次承租人不能以转租合同所产生的债权来对抗出租人的此项物权请求权,而只能向承租人主张违约责任。

此种观点其主要理由是:第一,未经出租人同意的转租损害了出租人与承租人之间的信任关系;第二,未经出租人同意的转租使租赁物脱离出租人控制,增加了租赁物损毁灭失风险,损害了出租人利益;第三,未经出租人同意的转租可能提高租赁物价格破坏市场秩序。

    2、评析    

    对于以上的观点,笔者不敢苟同,理由如下:其一,出租人与租赁人之间的信任关系保护问题。承租人在未经出租人许可的情况下,将租赁物转租给次承租人,此种行为确实有损出租人对承租人的信任。但是现代市场经济下,人们的交往更多的是在陌生人之间进行。即便承租人的此种行为构成违约,但出租人仅因此而解除租赁合同,法律进而因此而否定未经出租人同意之转租的效力,似乎有对出租人保护过度之嫌。其二,未经出租人同意之转租是否损害了出租人的利益抑或增加其风险?未经出租人同意之转租确实使租赁物从出租人选定的承租人手中转移到第三人手中,出租人对租赁物的控制确实有所减弱。但此种转移只是将租赁物由承租人而换成其它人使用,如果说此种变化一定会大大增加租赁物的损毁风险,则恐怕只是一种主观的猜想。倘若租赁物确实出现损毁,出租人可依照《合同法》之规定向承租人要求违约责任,也可以所有权人身份向次承租人要求承担侵权责任。况且在租赁实践中,出租人一般都要求承租人支付一定的押金或保证金,如果租赁物遭受损毁,出租人有权抵扣部分押金,甚至没收押金。此外,所有人在出租租赁物获得租金收益时,已在租赁物上设定了占有的负担,即使承租人将租赁物进行转租,也只是在租赁物上发生占有人的改变,并未增加权利的负担。对于未经出租人同意的转租是否损害出租人租金利益的问题。在市场经济下,出租人对租金追求是利润的最大化,而其后达成的租赁合同的租金,必然是出租人认为的合适租金。即使承租人在转租时获得更高的租金,该高出部分的租金也应该认为是对承租人承担市场风险的回报,且转租后承租人仍需向出租人支付租金,出租人所能获得的租金收益并未减少,转租并未损害出租人的租金收益。未经出租人同意之转租行为系在承租人与次承租人之间产生新的租赁关系,而承租人也没有退出原租赁关系,承租人与出租人的关系没有改变,此种不涉及债权或者物权的转移,对出租人的所有权并不产生任何影响,对租赁物上的权利状态也没有任何的限制或者扩大作用。此种行为难言构成对出租人或者财产权的损害。其三,未经出租人同意之转租对租赁价格和市场秩序的影响。有人认为,层层转租导致租价虚高,一些投机商利用城市繁华地段的商铺、住宅倒租、转租牟利,经过层层加价,使租金居高不下。对于租价虚高问题,笔者认为价格是由供求关系所决定,要解决价格过高问题,还是要靠加大有效供给来解决。加之现实生活中转租的大量存在,只能说明市场有需求,所以应当顺应市场需求鼓励转租而非禁止转租。综合以上三点看来,未经同意之转租行为并未损害出租人利益,我国目前否定未经出租人同意之转租行为效力的依据都难以成立,而认可未经出租人同意之转租行为对出租人的效力,还有以下理由:

    首先,有利于拓宽物之流转和物之使用。租赁以对租赁物的使用收益为内容,租赁关系的本质就在于承租人以支付租金为对价,换取对租赁物的使用权和收益权,将房屋转租也可视为承租人对租赁物交换价值进行收益的一种方式。承租人基于其与出租人签订的租赁合同,对租赁物的占有是得到出租人认同和合法的,而承租人与次承租人基于意思自治原则和自身利益考量而进行转租行为,也是“经济人”对各自利益最大化的追求,同时也使租赁物的利用实现最大化。

    其次,承认未经出租人同意之转租,在一定程度上可以解除承租人之负担。一般情况下,承租人转租的情形不外乎两种,一是因自身原因而不再需要使用租赁物或者无力支付租金,二是因第三人有更好经营方法可以获得更高的收益。不管在哪种情形下,承租人将租赁物转租都比承租人继续占有、使用租赁物能产生更高的收益。另一方面,可以使出租人获得更稳定的租金收益,增加租金收益之保障。在实践中,出租人以承租人未支付租金而要求解除合同时,次承租人为保护自己的利益不受侵害多半会要求代为支付租金以避免出租合同的解除。

    最后,如果不允许未经出租人同意的转租,出租人的利益保护达到最大化,但物之流转和使用也将停滞,而且承租人和次承租人利益将长期处于一种不安定状态,其转租合同能否得到实际履行完全依赖于出租人的意思表示,这也不利于交易安全和社会秩序之稳定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款的规定也是出于这个考虑。

综上,笔者认为,认定未经出租人同意的转租合同有效,更有利于保护各方利益,更有利于物尽其用,更符合当前的经济发展的要求。

 

 

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